Tự đi khảo sát dự án bất động sản thực tế khó vậy sao?

Sau khi mình post bài chia sẻ kinh nghiệm đi khảo sát thực tế 2 huyện của BRVT là Phú Mỹ và Châu Đức (các huyện khác mình sẽ đi sau vì BRVT sẽ là trọng tâm chú ý của mình đến 2025, nó có 1 vị trí chiến lược khá quan trọng trong tam giác kinh tế HCM-BH-BRVT!) thì nhận được rất nhiều tin nhắn hỏi han và mời cafe, muốn đi khảo sát chung của các ACE đã đọc bài của mình. ACE môi giới có, NĐT mới lẫn lâu năm và cả người quan tâm BDS nhưng chưa dám mua vì thấy giờ lừa đảo quá nhiều.

Do mình cũng rất bận nên tranh thủ nhận lời cafe được 4 ACE tại Sài Gòn mà mình thấy có thể giúp đỡ khúc mắc của họ, vì thấy vấn đề cấp thiết. Còn 2 anh chị muốn đi khảo sát ngay trong tuần (cuối tuần này mình vừa đi cùng cặp Cô Chú, tính đi chung nhưng 2 anh chị muốn đi gấp nhưng theo mình đầu tư mà nóng vội ko giải quyết vấn đề đâu ) mình chuyển nhờ bạn dưới PM dắt đi.

Sau khi trao đổi, thì mình thấy ai cũng có vướng mắc riêng trong dt BDS, những kiến thức mình thấy cơ bản phải có trong đầu tư thì mọi người thấy có vẻ cao siêu, như chưa từng được nghe ai nói trước đây. Từng case như sau:

– Cô chú dân kinh doanh có tiền, nghe giới thiệu mua ngay mấy sào đất tỉnh dính quy hoạch, 3 năm chưa bán được vì ai hỏi mua, xem xong cũng im ru. May mà dân có tiền nên hông sao. Giờ cố bán cho người khác thì đẩy cái xấu cho người mua, ko tốt. Mình bày xây cái chòi, làm cái hộ khẩu chờ giải tỏa có tái định cư thôi chứ biết sao giờ . Nên giờ tìm cơ hội đầu tư tiếp

– 1 Chị mua đất Nhơn Trạch 2 năm trước bị môi giới kê giá mua (thị trường mua 1,5 tỷ MG kê lên 2,2 tỷ, lúc bán thị trường 2,7 tỷ thì MG báo giảm có 2,4 tỷ ). May vẫn lời chút đỉnh bù lãi suất bank và có kinh nghiệm

– 1 Chị mua F0 theo tiến độ giờ cũng chưa có sổ. Cty báo chờ sổ, ko chờ thì cty trả lại tiền và lãi suất gần 2 năm (trong khi giá đất tăng quá trời). Phải lục hợp đồng xem thế nào thí căn cứ vào đó giải quyết thôi

– 1 em đã đọc, tìm hiểu nhiều dự án nhưng chưa mua cái nào vì thấy lừa đảo và giá ảo quá. May mắn là chưa dính bẫy nhưng thiệt thòi là đã mất mấy nhịp tăng giá rồi. Tiền còn cơ hội còn. Ko bao giờ là quá muộn. Đừng nghe đứa nào hối thúc “mua ngay mua ngay”

Và điểm chung đầu tiên là, ACE than không có thời gian tìm hiểu kỹ, ko đi thực tế, nghe lời môi giới không thân quen và muốn lời nhiều –>nên tại sao đọc báo suốt ngày có vụ lên xe 50 chỗ đến nơi, ăn uống bánh nước ngon lành, toàn trai xinh gái đẹp tỉ tê, rồi chim hô hào giành cọc, sang tay lời ngay nên cũng cọc theo

Điểm chung thứ 2 là muốn mình tìm giúp nơi đầu tư hoặc mình đầu tư đâu cho dt chung. Chắc chắn là mình từ chối rồi –> vì như vậy ACE cũng chẳng phát triển kỹ năng gì đâu, lại y chang như lùa gà. Ngay cả mình đầu tư còn trả tiền nhờ môi giới kiếm sản phẩm tốt cho, sao đầu tư dùm được. Mình chỉ nhận lời tư vấn giúp khu vực ACE quan tâm, gửi mình thông tin, mình sẽ tìm hiểu thông qua các mối quan hệ của mình xem dự án đó ổn không. Còn ACE phải tự mình ra quyết định mới bền vững.

Điểm chung thứ 3 là ai cũng nhắn tin riêng cho mình mà ko thấy comment trong bài. Hỏi ra mới biết vì lí do tế nhị

Thôi, vào đề chính!

Lần trước mình đã đi Phú Mỹ và Châu Đức, mỗi chuyến 2 ngày ngang dọc hết ngóc ngách để quan sát, tìm hiểu vị trí, giá cả, dân cư, việc làm, quy hoạch…. Mình có ghi nhận được vài điểm sau nhưng có lẽ chưa đầy đủ, ACE nào rành địa bàn này góp ý để mình chiêm nghiệm thêm. Mình chỉ ghi nhận xét chung, nhận xét từng dự án cụ thể mình thấy đăng công khai không hay (vì có thể ảnh hưởng ACE khu vực đó) nên chỉ gửi riêng Cô chú và anh chị đã đi khảo sát trong tuần để rút kinh nghiệm sau này tự đi các nơi khác cũng làm y vậy.

Về Phú Mỹ – Châu Đức ( CĐ sát bên PM, còn vắng hơn nhưng các đặc điểm, định hướng phát triển KCN +dịch vụ gần giống PM để ăn ké theo. Đúng ra tách riêng nhưng thế sẽ khá dài và tốn thời gian, ACE có thể tự nghiên cứu thêm, cái này mình làm ví dụ)

1. Vị trí: quá đẹp, đường biển có cảng quốc tế Cái Mép- Thị Vải, đường bộ QL51, gần cao tốc Bến Lức- Long Thành, cao tốc Biên Hòa- VT, đường hàng không gần sân bay Long Thành

2. Việc làm: rất nhiều Khu công nghiệp cũ và mới 2 bên QL51. Cả KCN nặng và KCN nhẹ (phân biệt được 2 cái náy quan trọng nè)

3. Dân cư: dọc QL đông đúc, đầy đủ các dịch vụ thiết yếu và các chốn ăn chơi . trường học, trung tâm thương mại đầu tư khá mới, bên trong vẫn chưa đông dân.

4. Quy hoạch: khá bài bản, đường xá đầu tư to đẹp. Có lẽ tốt nhất vùng Đông Nam Bộ bên cạnh Bình Dương

5. Thu nhập đầu người cao, đâu đó gấp đôi trung bình cả nước (số 2019 là 6000 USD so với 3000 USD, cái này đọc báo nha)

Bên cạnh đó mình vẫn thấy vài nhược điểm là:

1. Chưa có chủ đầu tư tầm cỡ của VN và khu vực vào đầu tư (ngoài anh Vin dự định làm nhà máy Vinfast ở Bình Ba làm sốt đầu năm 2020, và anh FLC đánh tiếng làm khu nghỉ dưỡng sát Hồ Đá Đen cạnh sân golf quốc tế 36 lỗ tại Suối Nghệ, có anh Đất Xanh làm Gold City mà đi rồi sẽ thấy nó như thế nào )

2. Từ 1 kéo theo rất ít các dự án BĐS lớn có uy tín và đẹp nên thiếu nguồn cung dẫn đến ít giao dịch, chưa hút được nhiều NĐT (dự án nhỏ và tư nhân phân lô rất nhiều, tràn lan. Dự án lừa đảo nhiều nữa, Alibaba có vài cái ở Phú Mỹ, báo vừa đăng cái Active Land gì đó lừa đảo ở Hắc Dịch)

3. Dân số chưa đủ lớn (nhưng theo số liệu thì dân số cơ học đang tăng rất nhanh, đâu đó 20-25%/năm)

4. Vài KCN nặng dọc QL51 làm ô nhiễm môi trường (nên tránh xa KCN nặng)

Đi khảo sát có vậy thôi, cũng khá đơn giản mà

Cô chú hôm qua đi than ” trước giờ Cô chú chưa bao giờ nghĩ đi mua đất mà tìm hiểu tùm lum như vậy, biết nhiều cái ngộ ghê, trước giờ toàn đến thẳng dự án nghe sale nói. Mà con coi sao chứ đi xe máy vầy hay hay, tận ngóc ngách mà phê quá, già cả rồi. Đi ô tô có phải hơn ko”.

Đó là đi ô tô đến Phú Mỹ rồi đi xe máy có 1 ngày mà than rồi, đầu tư mấy tỷ nghe sale nói 30 phút xuống tiền sướng hơn vầy là đúng rồi, hhaha

Đi ô tô sướng thiệt nhưng vì sướng nên mình sẽ không cảm nhận được cuộc sống đa số người dân, chợ mà cách dân 15km lên ô tô cái vèo thấy nhanh, chứ đi xe máy thử xem. Mà ý kiến Cô chú cũng đúng, mình đi mới 3 cái cuối tuần cũng phê lòi rồi. Để mình suy nghĩ cách tổ chức chuyến đi sao cho hợp lý cho các AC đã nhắn nhờ mình dắt đi hoặc làm tracklog hướng dẫn các ACE tự đi

Nói chơi chứ, ACE nên tự mình đi thực tế mới biết khu vực mình muốn đầu tư. Tham khảo bài trước mình có ghi các hạng mục cụ thể cần quan tâm. Khảo sát khu BRVT vướng mắc gì có thể nhắn tin cho mình (comment nhiều khi mình ko xem hết), mình biết gì sẽ hỗ trợ ngay, nếu không biết sẽ nhờ người chỉ

Thế nha, đi mần thôi. Chúc ACE sớm tự lực cánh sinh trong công cuộc đầu tư trường kỳ

(Theo Hoàng Tâm)

Join The Discussion

Compare listings

Compare
%d bloggers like this: