THỊ TRƯỜNG BĐS 2022 : AI CŨNG SỞ HỮU TÀI SẢN, NHƯNG KHÔNG AI CÓ TIỀN

THỊ TRƯỜNG BĐS 2022 : AI CŨNG SỞ HỮU TÀI SẢN, NHƯNG KHÔNG AI CÓ TIỀN

( TẾT NAY CẠP ĐẤT LÀ CÓ THẬT)

(Bài viết chia sẻ quan điểm cá nhân từ chuyên gia Lê Quốc Kiên)

Sau 2 năm dịch bệnh và việc nhà nhà người người đổ xô đi mua đất, thị trường BĐS đang xuất hiện điểm nghịch lý đáng chú ý.

 

1. Giá tăng mạnh nhưng thanh khoản chậm

Từ tháng 10 đến nay, sau khi mở cửa cho đi lại thì chỉ có nhà phố thành phố giữ giá, còn thị trường vùng ven và đất tỉnh đã lập mặt bằng giá mới so với thời điểm Quý 2/2021 trước bùng dịch.

Vùng ven như Q9, Hóc Môn, Củ Chi tăng 10% đến 20% (VD 106m2 đất Q9 trước dịch giao dịch 4,8 tỷ thì nay rao 5,5 tỷ; đất Củ Chi 220m2 trước dịch 2,8 tỷ nay rao 3,6 tỷ, 500m2 từ 3,4 tỷ lên 4,4 tỷ, 222m2 đất Hóc Môn trước 3,5 tỷ nay rao 4,2 tỷ).

Thị trường đất tỉnh (Phú Mỹ, Định Quán, Bình Phước, Long An, Đăk Nông) tăng trên 30%, so với thời điểm này hồi giữa năm 2020 thì đất tỉnh đã tăng 2-3 lần.

Điểm nghịch lý là tuy người bán đưa ra mặt bằng giá mới, nhưng giao dịch thanh khoản rất chậm.

Người bán thì tính thêm phần “trượt giá”, “phát triển hạ tầng”, và “lợi nhuận” vào giá trị tài sản, Người mua lại kỳ vọng giá giảm nhờ dịch bệnh và chờ mua với giá bằng hoặc thấp 5% – 10% so với quý 2/2021. Do đó, người bán nếu không áp lực vay sẽ không giảm giá, giữ luôn giá bán kỳ vọng làm mặt bằng giá mới. Giao dịch chỉ xuất hiện nhiều ở người bán bị áp lực ngân hàng hoặc muốn thanh khoản nhanh nên chấp nhận bán bằng thời điểm quý 2/2021, hoặc giảm tối đa 5% để có giao dịch.

Bên cạnh đó, giá đất tỉnh tăng phần lớn do “người bán đất lớn sau” lấy “giá bán đất lẻ của người đầu tư trước” ở quanh đó làm mặt bằng giá cho mình. VD nhà đầu tư trước mua miếng đất to 1 ha với giá 3 tỷ, tính ra 300tr/1000m2. Sau khi làm pháp lý hạ tầng, họ bán ra đất lẻ 1000m2 với giá 600tr-900tr. Những người ôm đất lớn khác gần đó lấy luôn giá 600tr-900tr/1000m2 này làm giá bán đất lớn của họ. Điều này làm mặt bằng giá tăng 2-3 lần chỉ trong 1 năm, nhưng vì tăng quá nhiều như vậy lại làm người mua mới chùn tay.

Đó chính là lý do chúng ta thấy nghịch lý “Thị trường đâu đâu cũng thấy tăng giá, nhưng đâu đâu cũng thấy than thở không bán được hàng”.

 

2. Ai cũng sở hữu tài sản, nhưng không ai có tiền

Phần lớn nhà đầu tư đã bắt đầu dồn tiền mua BĐS từ giữa 2020 (Thời điểm dịch bệnh bắt đầu). Đến 2021, tình hình dịch bệnh khó khăn hơn nên hầu như không ai làm ăn được gì, trong khi rủi ro lạm phát quá cao, thông tin về việc phát triển hạ tầng của nhà nước liên tục được triển khai, nên họ không những không ra hàng, mà còn tiếp tục mua thêm.

Do đó, trừ những người đã chốt lời ra được hàng và tiếp tục tái đầu tư (lưu ý là sau khi chốt lời, Nhà Đầu Tư cũng không giữ tiền mặt hay đưa tiền quay trở lại sản xuất kinh doanh, mà lại xoay vòng đầu tư tiếp vào BĐS), thời điểm này phần lớn nhà đầu tư đã bước vào giai đoạn cạn tiền, nguồn vay ngân hàng cũng đã gần “hết room”, và bắt đầu xuất hiện nghịch lý “Ai cũng sở hữu tài sản, nhưng không ai có tiền”.

 

3. Đòn cân não 2022, “Lợi Nhuận” hay “Thanh Khoản”

Trong năm 2022, động lực tăng giá sẽ tiếp tục đến từ 3 yếu tố: (1) E ngại lạm phát tiếp tục tăng cao, (2) Việc triển khai phát triển hạ tầng của nhà nước, (3) Dòng tiền từ sản xuất kinh doanh chưa quay trở về hoạt động sản xuất kinh doanh do nền kinh tế còn tiềm ẩn quá nhiều rủi ro. Nhưng trở lực ngược lại cũng sẽ bắt đầu đến từ 3 yếu tố : (1) Việc cạn tiền của Nhà Đầu Tư để mua thêm, (2) Việc “thanh khoản” ra hàng để chốt lời thu tiền về (do khoảng cách quá xa giữa giá kì vọng bán và kì vọng mua, bên cạnh việc ai cũng cạn tiền thì lấy ai mua thêm), và nguy cơ lãi suất ngân hàng có thể tăng để kiềm chế lạm phát.

Với những nhà đầu tư trường vốn có thể “ôm tài sản” 3-5 năm vẫn “vui cười thoải mái”, dòng tiền đầu tư năm 2022 dự kiến sẽ tiếp tục chạy từ chỗ cao đã chốt lời về chỗ trũng xa xa giá còn rẻ để tiếp tục kỳ vọng nhân x lần giá trị tài sản (như giai đoạn 2016 – 2021). Với những nhà đầu tư vốn mỏng chỉ “ôm hàng” được 1-2 năm, thậm chí 6 tháng – 1 năm, sẽ phải dần quay về những vùng gần trung tâm hơn, lợi nhuận ít hơn nhưng dễ “thanh khoản” hơn để đề phòng rủi ro “mất thanh khoản”. Do đó, tùy bài toán tài chính của từng người, năm 2022 sẽ phải cân não lựa chọn “Lợi Nhuận” hay “Thanh Khoản”.

(Theo Lê Quốc Kiên)

Hồng Thái Mèo

Mọi người mua đất không bán ngay được tiếc quá cố gắng tạo lợi nhuận từ đất như cho thuê đất trồng rau, thuê đất xây nhà cho thuê …và thị trường cho thuê và đi thuê sẽ phát triển hơn. Xã hội sẽ tạo ra nhiều của cải và dịch vụ hơn.

Trung Vu

Bài viết hay quá.. đúng thực tế hiện tại.. năm mới biết chọn phương án nào đây..

Hoài Hồ

Nhà mình còn gì đâu – còn mỗi con wave tàu

Join The Discussion

Compare listings

Compare
%d bloggers like this: