REVIEW ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN CELESTA HEIGHTS – NHÀ BÈ

REVIEW ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN CELESTA HEIGHTS - NHÀ BÈ

1.Vị trí

Mặt tiền Nguyễn Hữu Thọ – Nhà Bè. Cách trung tâm quận 1 9km. Cách Thủ Thiêm 10km, sẽ tiện hơn nếu làm cầu Thủ Thiêm 4. Nằm giữa 2 đại đô thị là Phú Mỹ Hưng và GS tương lai.

Đánh giá: 8/10

2. Chủ đầu tư

Công ty cổ phần địa ốc Nhà Bè. Đây là liên doanh giữa Phú Long và Keppel Land

Điểm cộng:

Hai chủ đầu tư có uy tín và thương hiệu trên thị trường qua các dự án đã triển khai thành công như Riviera Point, Palm Residence, Estella Heights, The Estella, Dragon Villa, Dragon city, … được khách hàng đánh giá cao khi bàn giao.

Điểm trừ:

Uy tín Keppel Land sụt giảm khi trả lại cọc khách hàng dự án Palm Garden. Dự án The Infiniti đã cọc từ lâu nhưng chưa có dấu hiệu triển khai. Giai đoạn 1 Celesta Rise cũng bị chậm tiến độ so với dự kiến. Lùm xùm về chậm phí sale, chậm hoàn trả tiền booking.

Đánh giá: 7/10

3. Quy mô dự án

Celesta Heights là giai đoạn 2 của dự án Celesta Nhà Bè. Giai đoạn 1 là Celesta Rise.

Quy mô giai đoạn 2 là 2,15 ha gồm 4 tháp 20 tầng với khoảng 752 căn hộ cao cấp 1-3 PN, Penthouse, Duplex, Shop house.

Mật độ xây dựng khoảng 35%.

Đánh giá: 9/10

Lý do: Cá nhân mình thích các dự án căn hộ quy mô không quá lớn, ít căn hộ, không quá cao tầng, mật độ 35% chưa phải lý tưởng nhưng ổn.

4. Pháp lý:

Chưa rõ thông tin pháp lý, nhưng căn cứ theo giai đoạn 1 thì có sổ đỏ lô đất, quy hoạch 1/500, tờ trình chủ trương đầu tư. Chưa có giấy phép xây dựng.

Chạy pháp lý dự án là Phú Long, có hậu thuẫn của nhóm chị Thảo VJ nên có chút yên tâm.

Đánh giá: 6/10

5. Đối tác của dự án

-Nhà thầu nhiều khả năng là Hòa Bình.

-Tư vấn thiết kế kiến trúc: Aedas.

-Tư vấn thiết kế cảnh quan: Belt Collins.

-Tư vấn thiết kế nội thất: Ong&Ong.

-Quản lý và vận hành khả năng là Savills.

Đánh giá: 8/10

6. Hạ tầng giao thông xung quanh

Điểm cộng:

mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, cách trục đường Nguyễn Văn Linh khoảng 2km. Là một phần của tuyến đường trục Bắc – Nam có điểm đầu là Quốc lộ 22 (An Sương) đến Hiệp Phước (Nhà Bè). Tuyến đường này đang có 4 làn xe và trong tương lai sẽ mở rộng lên 6-8 làn. Theo quy hoạch, dọc đường Nguyễn Hữu Thọ – Nguyễn Văn Tạo còn có tuyến Metro số 4 kết nối trực tiếp từ quận 12 đến chợ Bến Thành. Nhiều công trình trọng điểm sẽ mở nút thắt cho dự án và cả khu Nam như hầm chui Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ, cao tốc Bến Lức – Long Thành, đường vành đai 4, tuyến metro số 4, cầu Thủ Thiêm 3, cầu Thủ Thiêm 4, cầu Nguyễn Khoái, cầu Long Kiểng,…

Điểm trừ:

Thời gian nhận nhà là khoảng 3 năm nữa, nhiều công trình giao thông có lẽ vẫn chỉ nằm trên giấy. Nên khả năng vẫn còn tình trạng kẹt xe dù sẽ giảm so với hiện tại. Đi chung với xe cont, xe ben ra cảng Hiệp Phước và khu công nghiệp Hiệp Phước, xe phục vụ dự án GS, các dự án dọc trục Nguyễn Hữu Thọ.

Đánh giá: 7/10

7. Tiện ích, môi trường sống

Điểm cộng:

Ngoại khu: Thừa hưởng tiện ích sẵn có của Phú Mỹ Hưng tiện ích hiện hữu bệnh viện, nhiều trung tâm thương mại lớn như Vivo, Cresent mall, Lotte. Trường học quốc tế đa dạng đủ các cấp độ từ tiểu học đến Đại học. Tương lai là các tiện ích của Gs metro.

Nội khu: Công viên rừng nước, công viên thú cưng, hồ bơi 63m, khu phức hợp thể thao dưới nước, khu thư giãn thủy lục. Diện tích mặt nước của dự án là 2500m2. Sảnh đón khách tiêu chuẩn khách sạn, Gym … tùm lum tùm la. Nói chung tiện ích nội khu so với mặt bằng khu Nam thì chất lượng thuộc hàng đầu. Keppel Land làm cảnh quan nội khu qua các dự án đã triển khai rất ổn. An ninh tốt, gần với khu compound.

Điểm trừ:

Bãi rác Đa Phước vẫn bay mùi, đến năm 2024 chắc vẫn còn tồn tại.

Gs metro triển khai, tuyến đường ra Hiệp Phước, nhiều dự án sẽ được triển khai nên khả năng xe ben, xe tải, xe cont, gần các công trường xây dựng nên sẽ có độ ồn và bụi.

Đánh giá: 8/10

8. Layout, thiết kế

Căn 1 PN (50m2), 2 PN (82 – 88m2), 3 PN (117m2), Duplex & Penthouse (176 – 243m2), 37 căn Shophouse (130 – 240m2).

Layout căn hộ không thay đổi nhiều với giai đoạn 1 là Celesta Rise. Do diện tích căn lớn, lô gia thông với bếp cho cảm giác nhà rộng và thoáng. Tất cả các phòng ngủ đều có view.

Tháp T1 bàn giao hoàn thiện, T2,3,4 bàn giao thô. Mỗi sàn 10 căn hộ với T1 và T4, tháp T3, T2 là 9 căn.

Thang máy: Mỗi tháp có 2 thang khách và 1 thang hàng. Thang hàng có lối đi riêng. Mật độ trung bình 63 căn/thang máy, với độ cao 20 tầng thì chấp nhận được dù không lý tưởng. Nếu là 4 thang thì lý tưởng hơn.

Mình thích thiết kế và sắp xếp bố trí phòng của dự án này.

Đánh giá: 9/10

9. Tiến độ thanh toán

Chia làm 11 đợt. Thời điểm ký hợp đồng mua bán là 20% giá trị căn hộ. Nhận nhà thanh toán 45%. Tham khảo thêm hình dưới.

Từ lúc mở bán dự kiến tháng 7/2021 đến lúc bàn giao dự kiến Q4/2024 là khoảng hơn 3 năm nên cảm giác lịch thanh toán rất giãn.

Chưa rõ có chính sách chỉ thanh toán 70% tới nhận nhà hay không. Như đợt 3 mở bán Celesta rise có xuất hiện chính sách này.

Đánh giá: 8/10

10. Giá bán

Đang nhận booking 100tr/booking có hoàn lại.

Giá bán căn cứ vào Celesta Rise mình dự đoán giá bàn giao thô rơi vào khoảng 60-70tr có VAT. Bàn giao hoàn thiện 70-80tr có VAT.

Nếu được mở bán với giá này thì dự án có giá mở bán thuộc hàng cao nhất khu Nam, tương đương với một số dự án trong Phú Mỹ Hưng như THE PEAK MIDTOWN.

So với giá mở bán dự án căn hộ hiện tại bên khu Đông, đối chiếu chất lượng, vị trí mình lại thấy chấp nhận được.

Update: Bảng giá Celesta Heights:

Dự án diện tích căn lớn. Vì vậy giá thành 1 căn sẽ khá cao. Ví dụ căn 2PN nhỏ (80m2) bàn giao thô có thể rơi vào tầm hơn 5 tỷ. Hoàn thiện nội thất có thể lên tới 6 tỷ.

Đánh giá: 8/10

Tổng đánh giá: 78/100.

Từ đầu dự án đã được chạy marketing thiên về hướng để ở nhiều hơn, nên đây không phải là 1 case đầu tư lý tưởng. Nhưng mình thấy vẫn có thể đầu tư, do lịch thanh toán giãn, thời gian nhận nhà cách xa, vị trí gần trung tâm, khu Nam còn được phát triển hạ tầng nhiều trong các năm tới. Lượng người nước ngoài thuê, định cư tại khu vực PMH là rất lớn, nên vẫn tiềm năng về lâu dài.

Không nên đầu tư lướt sóng vì chủ đầu tư không cho phép chuyển nhượng trước hợp đồng mua bán. Các căn đang rao bán giai đoạn Celesta rise cũng rất khó ra hàng. Bên cạnh đó cũng có rủi ro tương tự Palm Garden khiến nhà đầu tư mất đi chi phí cơ hội. Vì vậy hãy cân nhắc và hiểu đúng sản phẩm, rủi ro, hiểu nhu cầu và tài chính để quyết định.

(Theo Cao Hữu)

Hoàng Trí Dũng

Giá Celesta không double so với GD1 được đâu, bằng the Peak PMH thì hơi quá

Nhưng DA này xong thì trục Nguyễn Hũu Thọ sẽ đẹp như xa lộ HN ấy nhỉ

Cao Hữu

Hoang Tri Dung giai đoạn 1, đợt 3, giá căn hoàn thiện đã trên 60tr, nhiều căn 63-65tr. Nên dự kiến giá full vat, phí bảo trì có thể rơi vào mức đó. Vị trí này ổn mà.

Hoang Tri Dung

Cao Hữu ui, tăng 6tr thì cũng là 10% rồi, CĐT tăng giá GĐ 2 lên 80tr thì là 30% ấy :v có dày quá không ?

Cao Hữu

Hoang Tri Dung dự kiến cá nhân thôi. Chứ so sánh đợt 1 và đợt 3 của giai đoạn 1 cũng là 1 khúc rồi. Bên này bán sau, marketing cao cấp hơn nên cứ chờ mở bán sẽ rõ …

Thu Hà NguyễnSales này lên bài chuẩn nhưng chỉ để khách tham khảo chứ để khách chốt thì thấy kg khả thi , nhấn mạnh về GT và bãi rác , giá sét lại quá cao giai đoạn đầu bên GS mở bán nhà phố , shophouse nhà phố , BT giá có 80 tr/ m2 , giá khu max nhất trong PMH là 78 tr/ m2 thuộc Q7 toàn vị trí đẹp nhận nhà thời gian cũng nhanh hơn thì nhà ĐT hay mua ở họ sẽ chọn xuống tiền khu nào ?

Cao Hữu

Thu Hà Nguyễn vẫn mua ác chị ạ. Nêu ra đầy đủ để khách nắm được, xuống tiền mua vẫn rất vui vẻ. Ví dụ tránh bãi rác thì có thể chọn căn hướng mặt Nguyễn Hữu Thọ. Nếu mua ở liền thời gian gần thì rõ ràng là PMH. Nhưng những năm tới thì mua bên ngoài ổn hơn.

Thu Hà Nguyễn

Cao Hữu e biết Celesta Rise gđ 2 tăng giá hơn 1 nhiều người rút cọc kg ? Còn nói về giá cao hơn cả PMH thì khách chọn PMH vì nhiều khách hàng vẫn có mơ ước được là cư dân của PMH chẳng qua họ mua ven ven vì giá thành rẻ hơn trong PMH hợp túi tiền của họ , giờ max hơn thì họ sẽ chọn PMH

Qua Sacul

Thu Hà Nguyễn đúng rồi, đẳng cấp PMH thì ở cả Miền Nam chưa có khu nào bằng cả. Ở trong PMH với ở ven PMH khác nhau nhiều lắm.

Nguyễn Thị Kim Thoa

Umk cái gì cũng đc mà cái quan trọng nhất là “ thời gian trả phí” thì hổng đc . Bán xong sale ăn mì tôm trải dài 1,2 năm sau mong thấy Bác.

Cao Hữu

Mua nhà giá cả chỉ là một nhân tố chính, còn đưa ra quyết định còn nhiều yếu tố khác. Ví dụ soi theo giá này thì có thể mua dc các căn hộ trên trung cấp 1 xíu ở vị trí tốt hơn như vinhome central park, hoặc tiện ích hiện hữu như các căn hộ đã hoặc sắp bàn giao trong PMH. Nhưng mở rộng ra còn các yếu tố khác như dòng tiền hiển thị ở lịch thanh toán. Cầm 1 cục 6 tỷ thì mua ở đâu cũng được. Hoặc yếu tố tiện ích. Nếu so sánh về tiện ích môi trường ngoại khu rõ ràng PMH ăn đứt, nhưng về nội khu thì các dự án trong PMH không ăn được. Có người chấp nhận đi xa hơn để xài ngoại khu của PMH và hưởng tiện ích nội khu tốt hơn, nhưng có người lại thấy ko cần thiết vì ko nhiều nhu cầu xài. Nhìn theo góc độ đầu tư căn hộ thì mua 1 căn hộ đã bàn giao hoặc sắp bàn giao trong PMH sau 3 năm nữa thì sẽ ko còn mới, tốc độ tăng giá sẽ ko bằng các dự án khi đó bàn giao. Nếu mua để ở thì rõ ràng có nhu cầu ở hiện tại sẽ mua PMH, nhưng nhiều người chưa có nhu cầu để ở, cần lịch thanh toán giãn tiến độ. Một yếu tố nữa là tại sao giá căn hộ, giá nhà trong PMH nếu xét toàn thị trường thực ra cũng ko cao bởi vì vật giá. Vật giá sinh hoạt cuộc sống thường ngày trong PMH cao hơn khu vực xung quanh. Nên nhiều người dù đủ tài chính họ vẫn mua các dự án bên ngoài PMH. Tóm lại khi quyết định mua 1 căn nhà người mua sẽ so sánh nhiều yếu tố. Kể cả layout và chất lượng xây dựng, những yếu tố nhỏ như độ cao trần, độ rộng hành lang, balcon, … cũng sẽ dc mổ sẻ khi so sánh ! Bất động sản có tính phù hợp. Khu nam sài gòn quá xa đối với anh làm khu Đông nhưng lại gần với công việc ở quận 7 của tôi. Tôi không thích ồn ào nên tôi chọn ở PMH cho yên tĩnh, nhưng anh thích tiện metro đi chuyển trong tương lai nên anh chọn celesta

Trần Thanh Trúc

Nhưng dự ám này đã gần 1 năm kể từ ngày người mua đóng 15% tiền cho Celesta Rise đến nay vẫn không khởi công gì, chỉ có 1 bãi đất trông được che lại bởi bức tường tone bên ngoài. Không biết có lại trả cọc nữa không anh Cao Hữu

Cao Hữu

Trần Thanh Trúc nếu tới Q2/2022 chủ đầu tư chưa trình dc giấy phép xây dựng thì chị có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và nhận lại toàn bộ tiền cọc. Chị đọc trong văn bản ký cọc có mục này. Giờ không còn dự án căn hộ hạng A, cách quận 1 hơn 7km mà giá trên dưới 55tr như Celesta Rise đâu chị. Đóng 15% là ngừng đóng cho đến khi xây xong móng cọc, không phải nộp thêm nữa nên mình cân nhắc.

Join The Discussion

Compare listings

Compare
%d bloggers like this: