NHÌN LẠI CHU KÌ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM SAU 30 NĂM

Tính từ năm 1993, thị trường bất động sản VN đã trải qua 4 đợt sốt đất và 3 đợt đóng băng. Mỗi chu kỳ sốt đất – đóng băng ở Việt Nam thường kéo dài từ 7 đến 8 năm và chịu tác động của các yếu tố khác nhau:

**Phân tích 2 Yếu tố tác động lớn vào chu kỳ:**

**Yếu tố 1**: Tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô (trong đó, lãi suất cho vay là một trong những yếu tố quan trọng)

Có thể thấy sự tương đồng khi nhìn vào chính sách điều hành nền kinh tế vĩ mô của nhà nước đối với thị trường BĐS. Khi chính sách điều hành vĩ mô ổn định, sự tăng trưởng kinh tế đất nước cũng ổn định theo. Từ đó, thu nhập của người dân cũng được cải thiện, mua bán sôi động hơn, và dẫn tới thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS.

Các yếu tố định lượng để đo lường chính sách kinh tế vĩ mô như:

    Chỉ số tăng trưởng GDP
    Chỉ số lạm phát
    Vốn đầu tư nước ngoài
    Tăng trưởng tín dụng
    Lãi suất cho vay
    Các yếu tố khác.v.v….

Trong đó, lãi suất là một yếu tố quan trọng có tác động đến toàn nền kinh tế nói chung, bao gồm thị trường BĐS.

Lãi suất cho vay là yếu tố đáng quan tâm, bởi khi nhắc tới chính sách kinh tế vĩ mô, nếu chỉ xét đến tăng trưởng kinh tế (GDP), sẽ chưa giải thích được đầy đủ về các chu kỳ BĐS. Đơn cử, vào năm 1995, chỉ số GDP tăng nhưng thị trường BĐS lại giảm.

Ngược lại, BĐS có hiện tượng tăng giá cao trong giai đoạn từ quý 2/2020 đến nay – trong khi tăng trưởng kinh tế của Việt Nam lại giảm do ảnh hưởng Covid-19.

Mặt khác, xét đến yếu tố lãi suất cho vay khi quan sát cả 3 lần thị trường đóng băng trong chu kỳ BĐS, đều ít nhiều có dấu ấn của việc lãi suất cho vay tăng cao so với những thời điểm liền trước đó.

Đối với giai đoạn sốt đất (giai đoạn 2014-2018 và 2020-2021), lãi suất thấp vào các thời điểm này đã góp phần tạo các cơn sốt đất.

**Yếu tố 2**: Các yếu tố về chính sách pháp luật của Nhà nước đối với thị trường BĐS.

Nhìn nhận lại chu kỳ 30 năm qua, mỗi lần nhà nước ban hành các quy định, chính sách liên quan đến đất đai thì thị trường BĐS sẽ thường có sự tác động lớn. Điển hình, cơn sốt đất đầu tiên xuất hiện vào năm 1993 khi Quốc hội thông qua Luật đất đai 1993, cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn.

Tương tự, Nghị định 181/2004 chấm dứt việc “phân lô bán nền” có tác động đến chu kỳ đóng băng BĐS trong giai đoạn 2003 – 2006.

(Theo Propzy)

Join The Discussion

Compare listings

Compare
%d bloggers like this: