HoREA đề xuất 6 nội dung cần sửa đổi để tăng hàng rào pháp lý ngăn trục lợi đấu giá đất năm 2022

Sàng lọc tư cách và tiềm lực nhà đầu tư tham gia

HoREA cho rằng, Luật Đấu giá cần quy định cụ thể về điều kiện nhà đầu tư có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Cụ thể, đơn vị tham gia đấu giá phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Bên cạnh đó, đơn vị tham gia đấu giá phải có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Các căn cứ để xét tư cách nhà đầu tư cần tham khảo kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường. Địa phương tiến hành đấu giá đất cũng tham vấn các bảng công bố tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.

Siết quy định đặt cọc

Theo HoREA, cần thay thế quy định về tiền đặt trước của Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về tiền đặt cọc để đảm bảo sự thống nhất với Bộ luật Dân sự và Luật Đấu thầu.

Ngoài việc phải nộp tiền đặt cọc, nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất khi có đủ tiền trong tài khoản hoặc có tổng tài sản cao hơn mức đang đấu giá, hay có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng. Nên quy định ngưỡng giá gấp rưỡi, nếu trả ngưỡng giá cao hơn phải chứng minh tiền trong tài khoản đủ khả năng thanh toán hoặc tổng tài sản lớn hơn giá lô đất hoặc có bảo lãnh của tổ chức tín dụng.

Chọn phương pháp định giá đất hợp lý

Luật đấu giá đất có thể tham khảo chéo Luật Đất đai việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp (có khoảng 5 phương pháp). Trong đó phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để định giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, hoặc tính giá khởi điểm đấu giá đất.

Tăng thời gian chuẩn bị hồ sơ đấu giá lên 35 ngày

Hiệp hội đề nghị quy định chặt chẽ việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá lên khoảng 35 ngày. Vì thời gian theo quy định hiện nay chỉ trong khoảng 18 ngày là quá ít.

Cần xây dựng một Chương riêng trong Luật Đấu giá tài sản để quy định đầy đủ cơ chế đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị phù hợp với thực tế.

Thu hồi trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng

Hiệp hội nhận thấy trong nhiều năm qua đã có không ít dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí đất vàng hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa vào sử dụng, có dấu hiệu găm giữ đất, đầu cơ song các biện pháp xử phạt hiện hành không đủ sức răn đe. Qua ghi nhận thực tế chưa có trường hợp nào bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi dự án theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013.

Do vậy, nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai, HoREA kiến nghị kiên quyết xử lý thu hồi đất đối với các trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng.

Chỉ xem giá trúng đấu giá đất là cá biệt để tham khảo

Giá đất trúng đấu giá chỉ là nguồn tham khảo, không nên xem là mức giá phổ biến đại diện cho thị trường, theo HoREA. Tại điểm c khoản 1 Luật Đất đai 2013 quy định giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất là nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

Tuy nhiên, trên thực tế đã xảy ra một số trường hợp nhà đầu tư lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để thiết lập mặt bằng giá đất ảo nhằm mục đích đầu cơ, trục lợi bất chính, hoặc thổi giá trị tài sản lên cao nhất là tài sản thế chấp ngân hàng để được vay thêm, hoặc để làm tăng giá trị trái phiếu, cổ phiếu trên sàn chứng khoán.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi nguyên tắc định giá đất theo hướng chỉ xác định giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là một trong các nguồn thông tin tham khảo về giá đất và không nên xem đây là giá phổ biến trên thị trường.

(Theo VnExpress)

Join The Discussion

Compare listings

Compare
%d bloggers like this: