Định giá Bất Động Sản 2021: Liệu có đang bong bóng BĐS ?!

**Đạ dính bát động sẩn: **

…Giả sử ta thấy tin rao như thế này:

> “Bán toà văn phòng cao 10 tầng diện tích 300m2 với giá 250 tỉ, đang cho thuê 1 năm khoảng 8 tỉ”

Hoặc

> “Bán shophouse 5 tầng dt 95m2 giá 20 tỷ, đang cho thuê 40tr/tháng”

…Căn cứ vào lãi suất ngân hàng giả tỉ 10%/năm vị chi lãi suất 0,8%/tháng ta coi như lợi nhuận khi sở hữu bđs sẽ ngang bằng với việc cho thuê bđs ấy/ tháng. Suy ra:

**+Tin rao 1:** cho thuê 8 tỉ/năm tương đương 666tr/tháng = 0,8% vậy suy ra giá trị của bđs ấy chỉ là:

> **(666.000.000×100) : 0,8 = khoảng 83 tỷ mà thôi. **

…Thế nhưng nhìn xem giá của nó đã bị đẩy lên 250 tỷ cao gấp 3 lần.

…Vì vậy để mua bđs với giá 250 tỷ trong điều kiện thuận lợi một năm cho thuê 8 tỷ ổn định phải mất hơn:

> **250.000.000.000 : 8.000.000.000 = 31 năm mới gỡ lại được! **

**+Tin rao 2:** cho thuê được 40tr/tháng = 0,8% lãi suất ngân hàng thì suy ra giá trị thực tế của bđs í chỉ là:

> ** (40tr x 100) : 0,8 = 5 tỷ mà thôi nhưng giá chào bán lại bị thổi lên đến 20 tỷ tức là đắt lòi tù và gấp 4 lần. **

…Tương tự như ví dụ 1 nếu cho thuê ổn định 40tr/tháng đều như vắt chanh bỏ vỏ thì phải mất:

> ** 20.000.000.000 : (40trx12 tháng) = hơn 42 năm ròng rã mới gỡ lại được vốn thì việc mua một bđs như thế cầm chắc đằng lưỡi **

**…Thành ra ta có thể thấy giá trị bđs hiện nay đang bị thổi lên đắt gấp 3 lần giá trị thực và khi các khách hàng ngồi nghe sale mải ba hoa về cái gọi là dòng tiền, lợi nhuận, cơ hội rồi tiềm năng các thứ, các thứ thì có thể căn cứ vào việc cho thuê hàng tháng để chia sẻ với các chuyên gia kinh tế ấy nhé**

(Theo Thanh Trinh)

Nguyễn Hồng Hải

Nhất trí 100% cách định giá lại tài sản qua lãi bank như chủ thớt.

Các ông thổ cư mặt phố vống trên trời giá bán, cho thuê thuê thì èo uột.

Các dự án bán cam kết lợi nhuận…./ năm lại càng ảo lòi ra.

Ngọc Quang

Chuyên gia tài chính đánh giá y chang bạn luôn nếu cao quá so với tài chính sẽ vỡ vụn ngay còn chê đắt ko mua thì năm sau nó vẫn tăng, bds bạn biết đó nếu luật pháp ko thay đoỏ thì cứ mỗi năm tăng chứ chả có giảm đâu

Cho thue bất động sản 1 năm 5% đã là qua ok lắm rùi, à bác lại còn tính 1 tháng 0.8%, Ngta mua bất động sản có 2 nguồn chính cho thuê và giá trị gia tăng của bất động sản đó thường thì khoảng 8-10% giá trị tăng thêm 1 năm thì nếu tính ra đầu tư bds cũng khoảng 12% năm suy ra 1 tháng 1% m thấy ok hơn rùi còn j

Thanh Trinh

Ngoc Quang Thì cho 0,8 là đã vống mộng mơ ổn định lên rồi mà nó cũng chỉ đến thế! Từ việc cho thuê có thể định giá được tài sản đó khoảng bao nhiêu rồi

Chẳng có cái giá trị gia tăng của bđs nào ở đây với thị trường bđs loạn xạ kiểu này và nhiều trường hợp cụ thể là các dự án chung cư, kể cả shophouse liền kề. Giá vẫn đứng đó hàng năm thậm chí giảm thọ!

Giá trị gia tăng của bđs khi tăng lành mạnh hàng năm là khi nó xuất phát từ gốc giá cũng như sự biến động của dân cư và nhiều thứ khác nữa chứ không phải là gia tăng bằng mồm và trí tưởng tượng

Ngoc Quang

Thanh Trinh tôi nói bạn nghe 1 câu chuyện ở bình dương tôi ở năm 2015 đầu tư 1 dãy nhà trọ khoảng 5 phòng tiền đất hết khoảng 500 triệu cho diện tích 100 mét xây nhà trọ 5 phòng 350 triệu tổng 850 triệu cho thuê dc 6 triệu tính ra là 0.7% nhưng giá hiện tại ko phải là 850 triệu mà là khoảng 4 tỷ mà giá thuê vẫn thế có chi lên dc 1 triệu là 7 triệu

Thị trường do người mua quyết định nhu cầu cao nó phải lên giá thui có cái có thể ảo nhưng tôi nghĩ với thị trường như hcm, bình dương mức giá đó cũng tương đối

Minh Roll

Thanh Trinh bác tự áp vào cái 10%/ năm của ngân hàng vào cái giá thuê rồi bác định giá ra nó thấp 🙄 trong khi thực tế lợi nhuận thuê chỉ = 5% giá trị tài sản nghĩa là tầm 0.4/ tháng nó cũng đã rơi vào tầm 160 tỷ . Chứ tính lãi suất thuê = lãi suất tiết kiệm thử hỏi bác có ai mà đi gửi tiết kiệm ngân hàng nữa . Và cơ bản ở đây bác đưa lên số liệu về giá cả hơi thái quá . Với 200 tỷ mua toà nhà 300m2 10 tầng ở trung tâm là hợp lý chứ k phải 250 . chênh lệch lợi nhuận tính ra ở trên là 160 thì là 40 tỷ . 40 tỷ đó là bao gồm nhiều yếu tố vị trí đắc địa kinh doanh tốt và trượt giá hàng năm thì cũng là hợp lý . Tài sản chỉ bị đẩy giá phi lý khi nó k tạo ra lợi nhuận tương xứng như các loại biệt thự compound 200-300 tỷ chỉ dành cho giới thừa tiền mua chơi

Thanh Trinh

Minh Roll Nếu lợi nhuận cho thuê = 5% giá trị tài sản Thế tức là một căn shophouse có giá 20 tỷ thì phải cho thuê được 83tr sao nó chỉ cho thuê đc 40tr/tháng và căn nhà phố 250 tỷ cần cho thuê 1 tháng là 1 tỉ 041tr chứ sao lại chỉ cho thuê được 666tr?

Nó đẩy giá phi lý còn gì nữa!

Còn mấy cái đắc địa với kinh doanh tốt nó chỉ là mơ hồ mà đều thể hiện trên cái giá cho thuê thôi!

Ví dụ thực tế có cơ sở đấy chứ T ko ngồi phét ra đâu!

B cho là giá nhà và thị trường bđs hiện nay là ko bị bóng mà vẫn bình thường phỏng???

Minh Roll

Thanh Trinh mình bảo r , bạn đang lấy cái giá hơi cao so với thực tế , shophouse thì mình k bàn vì k hảo dòng này , riêng giá toà nhà bạn đưa ra là hơi cao , thực tế toà nhà trung tâm đang từ 180-200 tuỳ vị trí đẹp xấu thôi , còn 5% là lợi nhuận tốt nhất đấy , bạn đang áp cái lãi suất nh tận 10% năm chứ bạn thấy có gửi ở đâu là 10% k , nên 5% là mình đang tính theo định giá lãi suất của bạn đấy . Thực tế chỉ dc 7,8% thì lợi nhuận thuê chỉ dc 50-60% lãi ngân hàng tức là thực tế thôi bạn ạ . bạn cầm giá thật 200 tỷ gd thật tính đi chứ đừng cầm 3 cái giá tin đăng 🥴Như hiện tại mình có 1 toà nhà 300m2 bán 180 và cho thuê 600tr/ tháng thì k lệch bài tính của mình là mấy đâu . mà 600 là do xây k hết định mức dc cho đấy , chứ xây đủ dt còn nhiều hơn

Thanh Trinh mình là người mua bds chỉ nhìn vào giá trị thực tế khai thác , theo mình đánh giá bds nếu khai thác cho thuê dc = 60% lãi suất cùng số tiền gửi ngân hàng là ổn chứ k cao . Còn dăm 3 thể loại dự án đô thị mới khi chưa có cái j để khai thác thực tế mà bán trên trời như 3 thể loại shophouse vin nova mình mới thấy cao thôi bạn ạ . BDS trung tâm vẫn là thể loại bền vững ,

Thanh Trinh

Thực ra những người đầu tư bđs thường ko thích nghe chuyện ai đó nói rằng thị trường đang bong bóng nhưng thực tế là như vậy. Cần phải tham khảo những tể tướng Lưng Gù như tại hạ hơn là nghe các thánh sale Hoà thân. Đa số các dự án bây giờ đều bị thổi như vậy và kể cả thổ cư đất trung tâm B ạ.

Hoàn Nguyễn

Ko hẳn là phản biện bạn tác giả nhưng sai số có vẻ hơi cao khi bạn đang lấy bài toán Vi mô để tính bài toàn Vĩ mô.

Vì thực tế giá trị BĐS nó ko tuỳ thuộc hoàn toàn vào việc ng ta bơm bóng đâu bạn.

Tỷ như cứ việc tính theo mức thu nhập bình quân hằng năm của dân VN là 60 triệu / năm nhưng mức sống (mức chi tiêu) bình quân hằng năm đầu người lại gần 200 triệu / năm ấy và IMF đang nói VN mình báo cáo gian lận tài chính để VN luôn được nằm trong danh sách của nước nghèo để dc hỗ trợ vốn vay ODA các kiểu ( Trung Quốc cũng tương tự, luôn nói mình là nước đang phát triển trong khi hiện đang là nước giàu nhất thế giới).

Lý do :

1) Khoảng cách giàu nghèo quá lớn.

2) Giá trị tài sản được định giá theo bong bóng (VD cách đây 20 năm sở hữu 1 căn nhà 1 tỷ, nhưng giờ dc định giá tới 10-15 tỷ) + dân số phát triển càng đông.

Bạn nói đúng nhưng chưa đủ, bức tranh vĩ mô còn mờ mịt lắm, nhìn ko rõ dc đâu.

P/s: để minh chứng, ở phương Tây ko đi làm 1 tháng là đói chết rồi (biểu tình leo thang) trong khi VN mình ko đi làm liên tục 3 tháng vẫn chưa đến nỗi gào thét biểu tình (vd ở TPHCM) là vì vậy. Ng ta hay nói tiền trong dân còn rất lớn cũng từ đó.

VN cũng bị Mỹ cáo buộc ghìm giá đồng VND để thu lợi xuất khẩu nhé.

Join The Discussion

Compare listings

Compare
%d bloggers like this: