Ba Đám Mây: Sài Gòn béo ú Thừa cân Sần sùi Phát ban

Ba Đám Mây: Sài Gòn béo ú Thừa cân Sần sùi Phát ban

Ba Đám Mây – Sài Gòn

Phần 3 – “Sài Gòn Béo Ú – Thừa Cân – Sần Sùi – Phát Ban”

4. SÀI GÒN PHỒNG PHÌNH ĐẾN MỨC NÀO THÌ DỪNG LẠI ĐỂ BẢO DƯỠNG?

…Sài Gòn hay các tỉnh diện tích như thế, tiềm năng như vậy thì dân số, phát triển bao nhiêu là đủ, không bị quá tải hay sát nhập phình càng to, càng lớn ra thì càng tốt, có dễ quản lý, phát triển hay không hoặc phải có một giới hạn nào?

…Một vận động viên gánh tạ chuyên nghiệp sức nâng lớn nhất của anh ta cũng chỉ 300 cân dù có cố bồi bổ, tập luyện cỡ nào thì cũng ko thể nâng được mức tạ 500kg được, quả bóng bơm quá căng thì cũng phải dừng để bơm quả khác nếu cố bơm sẽ nổ, xe máy động cơ khai thác đến một lúc nào đó cũng phải dừng mà sửa trữa?

…Một thành phố cũng vậy, SG cũng vậy, tín hiệu cảnh báo đến mức giới hạn chịu đựng đã rất rõ ràng phát ra từ đất mẹ: tình trạng triều cường, mưa là ngập lụt nặng, ô nhiễm không khí, giao thông quá tải kẹt xe nặng, mật độ dân số quá đông, nhiệt độ tăng cao bất thường, hệ thống bệnh viện chăm sóc sức khỏe quá tải, tỉ lệ ung thư tăng cao top thế giới… Viễn cảnh trước mắt theo các chuyên gia dự đoán là nguy cơ ngập lụt có thể tăng 10 lần cho đến 2050 nếu các hoạt động kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra quá mức lúc đó SG sẽ chịu thiệt hại hàng tỉ USD mỗi năm và trường hợp xấu nhất khi nước biển dâng tới mốc 180cm cho đến cuối thế kỷ 21 thì 2/3 thành phố có nguy cơ đối mặt với trận ngập lịch sử. Hậu quả là hệ thống tàu điện, trường học, bệnh viện… buộc phải ngưng hoạt động, tổn thất về bất động sản cũng sẽ lên đến hàng tỉ USD, nguồn nước bị ô nhiễm, dịch bệnh, điện sẽ bị cắt, thành phố có thể bị cô lập trong vài tháng.

…Đây là những cơ sở để SG nhìn lại, xem lại cách phát triển bê tông và khắc phục sửa chữa nếu không sẽ vô phương và quá muộn

…Mặt khác hãy nhìn lại mảnh đất SG trong suốt những năm qua đã phải mang trọng trách, gồng mình, gánh quá nhiều cho cả nước trong khi tỉ lệ ngân sách để lại cho SG vẻn vẹn 18% tương đương với việc làm ra 100 đồng chỉ giữ lại được có 18 đồng là điều rất thiệt thòi, làm giảm động lực phát triển, mòn đi ý trí trỗi dậy mãnh liệt của thành phố này khó lòng sánh ngang hàng với các nước trong khu vực.

 

Vậy giải pháp nào để SG phát triển mạnh nhưng lành lặn?

-SG cần phải được cởi bỏ, trao các cơ chế đặc biệt, tăng tỷ lệ giữ lại ngân sách lên khoảng 50% để tận dụng cơ hội sửa chữa thay vì bỏ lỡ gần 20 năm qua từ đó thúc đẩy, buộc các địa phương khác tự lực cánh sinh, tay làm hàm nhai, năng động, sáng tạo hơn …

-Đẩy nhanh dứt khoát tiến trình cổ phần hóa các doanh nghiệp, tăng cường đầu tư công, cần thiết có thể tách thêm nữa các quận, huyện khác rời tên Sài Gòn để sáp nhập vào các địa phương lân cận để thúc đẩy tốt hơn hoặc tách ra đứng riêng rẽ.

-Có chính sách hỗ trợ, trả tiền kết hợp với các địa phương để người ngoại thành tạm biệt SG trở về quê hương xây dựng

-Nền nông nghiệp, công nghiệp muốn không bị lệ thuộc, ko bị các nhóm khác, nước khác thao túng, đè nén thì nhất định phải có các chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp, cho các khu công nghiệp nhập máy móc thiết bị sản xuất và làm cho nhân dân, công nhân thoát khổ, giàu lên bền vững và chính đáng!

-Cần có một lộ trình dứt khoát, chi tiết cho việc tái cấu trúc không gian vật lý, quy hoạch, kiến trúc, không gian kinh tế, xã hội, hành chính, quản trị. Nếu quy hoạch xây dựng hạ tầng phó mặc cho nhóm hám lợi bất chính thì sa vào sai lầm nghiêm trọng trong việc thay đổi cấu trúc phong thủy, động vào long mạch lấp hồ chặt rừng gây ra hiện tượng mạch long bị biến dạng, phân tán, vượng khí tiêu hao

-Hạn chế hoặc cấm phát triển các dự án nhà ở mới ở các vùng lõi trung tâm hay các nơi đang là điểm nóng của ô nhiễm, ngập, tắc đường + Áp thuế lũy tiến với đầu cơ bđs khi mua căn nhà thứ 2+ trở lên, hạn chế người nước ngoài sở hữu bđs, khi thuê phải đóng thuế cao hơn, các giao dịch mua đi bán lại trong thời gian ngắn sẽ được áp thuế vài chục phần trăm… Chú ý đặc biệt đến việc đền bù, giải phóng lập dự án có lợi nhuận từ tài nguyên đất thu được cần phải thỏa mãn 4 nơi: lợi ích cho người dân có đất bị quy hoạch, lợi nhuận đủ cho chủ đầu tư không bị thất thoát, lợi cho ngân sách và một phần lợi cho tương lai.

-Dịch chuyển các khu công nghiệp về các địa phương lân cận xây nhà cho cán bộ người lao động nhân viên kéo dãn dân số, di dời các trường đh, cđ, nghề ra khỏi nội đô cũng như rà soát lại hoặc giảm bớt các trường không có chuyên môn, năng lực đào tạo tránh việc kéo tân sinh viên từ các tỉnh đồ về… dành các quỹ đất này làm bãi đỗ xe, công viên, công trình công cộng và dứt khoát nói không với chung cư, biệt thự tại những nơi này.

-SG cần gọn lại, tránh ôm đồm mở rộng, khó quản lý, thanh kiểm tra việc phê duyệt, rà soát tận lực toàn bộ các dự án bđs về mật độ, phòng cháy chữa cháy, hệ thống xử lý nước thải, rác thải, chiều cao…

-SG cần phải dành quỹ đất, chính sách ưu đãi hết mức xây dựng đồng loạt nhà ở xã hội thời hạn sử dụng 30 năm – 50 năm dành cho người thu nhập thấp, siết chặt tín dụng và dừng cho vay mới bất động sản cao cấp sẽ là động lực rất lớn để đẩy toàn bộ xã hội đến với vận hội mới tốt cho nền kinh tế.

-Đảm bảo yếu tố bền vững là đất (khai thác sử dụng đúng giá trị) -nước (bảo vệ giữ gìn hệ thống sông, hồ, ao, kênh, rạch, nước ngọt) – Không Khí (chất lượng không khí) – Cây xanh (tổ chức mỗi học sinh, mỗi trường, mỗi nhà trồng 1 cây xanh phủ khắp thành phố, các dự án phê duyệt nghiệm thu bắt buộc đảm bảo mảng xanh) – Con người mới (có tư tưởng mới)

 

5. BĐS SÀI GÒN CÓ HIỆN TƯỢNG GÌ MỚI?

…Mây lang thang nghiệm rằng ngoài những thứ từ trên trời rơi xuống chỉ có lá sung, nước mưa và cứt chim ra thì còn có cả các quy hoạch treo cùng các dự án bđs từ đâu rơi ụp xuống đầu dân với khoảng 180 dự án treo có tổng diện tích 813ha bao gồm quận 10 (22) – Bình Chánh (17) – Quận 9 (15) – Thủ Đức (13) – Quận 6 (12). Ngoài ra một bộ phận người thành phố bán nhà về quê sống trong khi người ở quê bán đất lên thành thị làm người thành phố, người Việt bỏ nơi chôn rau cắt rốn mua quốc tịch nước ngoài và loài người bỏ trái đất lên vũ trụ thành người ngoài hành tinh?

…Bất động sản Sugar Daddy – Candy baby “ba nuôi vỗ con nuôi”: những đại gia vì chán vợ hoặc tình cảm gia đình lạnh nhạt thường thuê hoặc mua các bđs như căn hộ để làm chốn tình ái cho các thiếu nữ muốn ăn súng mặc sương

…Hình thức kinh doanh nhà trọ với chi phí ban đầu 1 phòng khoảng 40tr, cam hứa kết lợi nhuận 36%/năm, một tháng nhận cố định từ 1tr/phòng thời gian khoảng 2,5 năm, khi hết hạn nếu tiếp tục gia hạn thêm còn không sẽ được cty thu mua lại đúng 40tr/phòng ban đầu. Khách chỉ việc đưa tiền còn bên cty sẽ chịu mọi trách nhiệm xây dựng, vận hành, quản lý, tìm khách thuê. Để tăng sức hứa nhà đầu tư khi mua từ 15 phòng trở lên sẽ được công ty sang tên chuyển nhượng cho đứng tên 1 miếng đất sổ hồng riêng tương đương giá trị đầu tư để giữ làm tin trong suốt quá trình hợp tác, khi hết hợp đồng, nhà đầu tư trả lại đất cho công cty, công ty trả lại vốn ban đầu cho nhà đầu tư. (mô hình này dù nhu cầu thuê nhà luôn lớn và sẵn có nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro về sự chặt chẽ của pháp lý, đối tượng khách thuê của khu trọ khá phức tạp nên khó thu hút được các thương hiệu lớn thuê giá cao, theo tính toán phải cần khoảng 7 năm chứ không phải 2,5 năm trong điều kiện ổn định may ra mới có thể đảm bảo cam kết, chưa kể nếu biên lợi nhuận của mô hình đầu tư nhà trọ cho thuê tốt đến mức 36%, tại sao cty đó không vay ngân hàng để giảm chi phí tài chính vốn và tăng chỉ số sinh lời của dự án hay bởi khó có tỷ lệ lấp đầy 50-100% mà việc họ gọi vốn cam kết trả lãi khủng vận hành theo cơ chế lấy tiền góp vốn của nhà đầu tư trước trả cho nhà đầu tư sau giống hệt mô hình đa cấp. Trong khi một doanh nghiệp bình thường làm ăn bục mặt sau khi trừ chi phí lợi nhuận cũng chỉ có thể đạt 30-35% mà thôi)

…“BĐS bỉ ổi, trơ trẽn” đăng tin giá rẻ bất ngờ một nẻo rồi khi khách tìm đến trực tiếp thì dồn khách lên các xe trở đi giới thiệu các dự án ở tít xa

…“BĐS không gian ảo 1tr/cp”: thay vì phải rót bạc tỷ, nhà đầu tư có thể mua tài sản nhà đất chỉ với một triệu đồng thông qua việc chia nhỏ cổ phần thông qua nền tảng công nghệ trực tuyến, tương tự như thị trường chứng khoán. Nôm na, chủ đầu tư dự án liên kết với một đơn vị trung gian đầu tư nền tảng công nghệ để mã hóa và chia nhỏ dự án thành các phần, các gói đầu tư có giá trị từ một triệu đồng sau đó khách hàng sẽ chọn dự án mình thích nạp tiền thông qua ngân hàng sau đó theo dõi tiến độ dự án qua app, thậm chí có thể bán như cp. Tuy nhiên đây mới là kế hoạch ý tưởng và còn nhiều câu hỏi liên quan đặt ra như một dự án bán bao nhiêu người là đủ từng ấy mét vuông? Đầu tư với số tiền không nhiều như vậy lợi nhuận chẳng đáng bao nhiêu nếu giá trị bđs đó ko bị thổi hoặc đầu cơ, pháp lý…

… SG hình thành mê cung đại lý cấp 1-2-3, tạo ra đường đi lòng vòng bí ẩn của dòng tiền chênh, bán hàng kiểu mập mờ về giá, không có giá chính xác, dự án chưa đảm bảo điều kiện mở bản, thiếu minh bạch các thủ tục nhưng đã cho chân rết nhận cọc chết trước rồi khi mở bán đưa ra giá cắt cổ kéo theo hàng loạt vụ kiện cáo về hình thức bán chênh lệch, ăn chặn, lừa đảo của khách hàng nhiều tỷ đồng

…SG xuất hiện nhiều “lừa đại gia” với chiêu thức bán khống giá rẻ đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm, lâm nghiệp… sau đó rêu rao là được chuyển quyền sử dụng sang đất ở rồi lôi kéo nhân viên, bà con họ hàng mỗi người vài triệu cùng nhau tham gia đứng tên một mảnh đất như một hình thức đa cấp trá hình bán thực phẩm chức năng giá rẻ mạt nhưng hàng dỏm để rồi không chạy được sổ thì xảy ra kiện cáo, tranh chấp.

…Làn sóng ngáo giá ồ ạt từ các dự án thổi mớ bong bóng cho thị trường, định giá tài sản bđs không đúng giá trị thật khiến ngân hàng cho chủ đầu tư vay vốn làm dự án bđs bị chiếm dụng, rút ruột, rút lõi tài chính. Thay vì một dự án bình dân hoặc cao cấp chi phí xây dựng đã bao gồm lợi nhuận cho cđt giả sử 10 đồng nhưng bị định giá vống lên 50 đồng dẫn đến ngân hàng định giá sai sẽ thiệt hại khủng khiếp cho nền tài chính thay vì dùng lượng tiền khổng lồ đó cho các doanh nghiệp khác vay để sản xuất hàng hóa thì có ích hơn rất nhiều. 5 năm trở lại đây giá căn hộ tăng 60% đơn cử như 2015 giá căn hộ hạng trung bình chỉ khoảng 20tr/m2 nhưng nay đã thổi vống lên 40tr/m2, căn hộ giá rẻ khoảng 16tr/m2 nay tăng cũng bị tâng lên 30tr/m2, đất nền thổ cư thì tăng khủng khiếp hơn 100-200% trong khi thu nhập người dân rất hạn chế, môi trường đi xuống ô nhiễm, kẹt xe… không có cơ sở nào để tăng một cách phi ngựa như vậy

…Giới đầu tư SG cũng đã bắt đầu nở rộ lên tình trạng đầu tư băng rôn để tố cáo các sai phạm từ các chủ đầu tư hành xử bất tín với các thượng đế của mình

…Bán nhà quay trở lại thời Sơn Đông Mãi Võ bán dạo thuốc gia truyền dọa khách cháy hàng thực ra là sàn đại lý được giao nhiệm vụ ôm đẹp bảng hàng, mua nhà sẽ được tặng thêm vài ngày/tháng mưa ngập đến rốn, bao rác tràn vô nhà, bao mùi hôi thối, bao kẹt xe, bao môi trường ôi nhiễm…với cái giá trên trời.

…SG và các tỉnh khác vướng phải đầu tư những công trình bđs không cần thiết như tượng đài, cổng trào, tòa nhà văn phòng… tuy làm tăng GDP trong ngắn hạn, nhưng không có ý nghĩa đối với nền kinh tế.

…SG có thứ bất động sản hiếm người giành làm nhưng để Sài Gòn yên bình thì dứt khoát phải xây thêm các trại cai nghiện, trại giam giữ tập trung, buộc toàn xã hội chung tay, kêu gọi, truy quyét, áp chế, lao động bắt buộc những đối tượng nghiện, hút, chích, đang lang thang khắp thành phố reo rắc bao nỗi kinh hoàng thường trực cho người dân.

…SG có chuyện đấu giá đất Thủ Thiêm lên tới 2,4 tỷ/m2 chễm chệ ngồi mâm trên các thành phố có giá đắt nhất thế giới? Trong khi câu hỏi đặt ra là người ta sẽ làm gì với cục đất ấy để trả lời có bài toán “tạo ra giá trị gia tăng” khi ở đó hoàn toàn không phải là nơi sản xuất, nơi nghiên cứu, nơi thung lũng silicon mà chỉ là một nhúm đất hình khoanh giò?

…Bây giờ, đã đến lúc chúng ta chạm vào Sài Gòn, địa danh đang ôm trong mình 16 quận, 1 thành phố, 5 huyện để cùng nhau khám phá thành phố đắt đỏ bậc nhất cả nước và đang bị cơn bão ngáo giá bất động sản hoành hành. Cũng cần phải nói thêm, các website của từng quận, huyện, giới thiệu quảng bá hình ảnh về mình còn khá sơ sài, thiếu rất nhiều thông tin vì vậy để có tư liệu và cái nhìn cận thị hơn, do từng sống ở SG khoảng chục năm trước đây, may mắn quen một người mà gã xem là đại cao thủ trong nghề bất động sản với những chiến tích lẫy lừng một thời chuyên bán Penthouse triệu đô khiến cho bạn bè đồng nghiệp phải sởn tóc gáy, anh tên Thiện người sáng lập Vũ Gia Group cùng một người bạn tên T dấu tên, tài trí phong thái không khác gì Công Tôn Sách.. tại quán café đường Hàn Thuyên ngay sát nhà thờ Đức Bà. Đang mải chém gió, hàn huyên thì câu chuyện bỗng dưng bị ngắt quảng bởi tiếng hát thất thanh:

…Hẹn phần 4

(Theo Culi Thanh)

Join The Discussion

Compare listings

Compare
%d bloggers like this: